L’utilité économique de l’immobilier n’est plus à démontrer. Mais les contraintes fortes que nous connaissons et qui n’existaient pas avant le développement de l’épidémie ont un impact évident. Elles risquent d’être durables. L’ignorance de leur issue contribue à entraver la fluidité d’un marché, telle qu’elle se manifestait jusqu’à la fin 2019.
Les crises économiques, et corrélativement immobilières, de ces trente dernières années ont toujours été surmontées, seule variant la durée de remise à niveau.
La particularité de la crise sanitaire, au regard de ces dernières, est que sa dimension couvre l’intégralité des champs de notre existence. La santé, l’économie, le social, les déplacements, et, d’une façon générale, les conditions de vie, tant dans la sphère privée que publique.
Nous vivons dans un monde bouleversé et au sein même de chaque société, la capacité d’adaptation est plus que jamais requise. L’entreprise doit faire face à de nouveaux modes de travail, à l’exigence permanente du maintien de son attractivité, aux attentes de ses salariés. L’évolution est impérative et l’immobilier s’impose comme l’un des critères de réussite.
Les convulsions économiques sont telles que des questions d’ordre structurel sont désormais posées. Va-t-on vers une disparition des bureaux et une généralisation du télétravail ?
Le e-commerce va-t-il conduire à la raréfaction du commerce physique ? Répondre dès à présent et de façon péremptoire à d’aussi fondamentales interrogations serait absurde. Rien ne permet d’infirmer la nécessité de l’immobilier ni d’en contester son importance.
Parmi ses atouts, l’immobilier d’entreprise dispose d’une faculté à s’adapter que son développement a démontré à maintes reprises. Localisation, configuration des immeubles, modularité des surfaces, prise en compte de la transition écologique ; les exemples sont nombreux.
Les modes de travail d’une entreprise déterminent l’efficacité et le bien-être de ses salariés. La réponse de l’immobilier aux évolutions de l’entreprise
Dans les bureaux, orientation vers les projets et organisation collaborative sont de plus en plus souvent privilégiés. Les espaces deviennent un enjeu pour la motivation, la productivité et la qualité de vie au travail des utilisateurs.
De nombreux salariés sont dorénavant nomades et la notion d’espace de travail recouvre des réalités bien plus larges et protéiformes qu’auparavant. Des enquêtes récentes semblent indiquer qu’environ 1/3 des salariés évoluant dans le secteur tertiaire travaillent dans au moins deux endroits différents.
Le bureau est devenu un véritable lieu de vie. Y être présent, c’est aussi échanger et communiquer avec ses collègues. Le développement d’espaces de convivialité qualitatifs encourage ces échanges et la mobilité. L’immobilier est au cœur de cette évolution. La crise sanitaire cristallise des tendances nées avant son apparition. La réponse de l’immobilier aux évolutions de l’entreprise
Beaucoup d’entreprises en viennent à s’interroger sur l’optimisation du ratio coût/efficacité d’utilisation de leurs bureaux. La réflexion autour de l’immobilier tertiaire et des espaces de travail contribue au recours croissant aux coworking et autres flex offices. Ces espaces favorisent réduction des coûts immobiliers, mutualisation des compétences et développement de réseau. D’une façon générale, l’immeuble de bureau est un lieu fédérateur. Il s’y exprime créativité, échange, productivité collective, création de valeur. C’est pourquoi, outre la qualité de vie au travail, les critères d’environnement, de mobilité, de numérique, sont devenus essentiels.
Dans le cadre d’une recherche de locaux, outre la direction financière, et la direction immobilière quand elle existe, sont désormais associés, de façon transversale, direction des ressources humaines, direction des systèmes d’information et autres composantes de l’entreprise.
Le contexte sanitaire et l’émergence du télétravail ont conduit certains dirigeants à reconsidérer leur stratégie immobilière. Le coût des locaux représente généralement le deuxième poste de dépenses après les salaires. L’optimisation des mètres carrés est d’une actualité criante. La capacité d’adaptation et la recherche de souplesse passent également par des durées d’engagement moins contraints. Par exemple : baux flexibles, sous-location à bail dérogatoire, contrats de prestation de service.
Si les modes de travail évoluent, les modes de consommation également, ce qui exige leur intégration dans la stratégie immobilière. Les conséquences s’en font sentir dans le domaine commercial comme dans celui de la logistique. La réponse de l’immobilier aux évolutions de l’entreprise
S’agissant des locaux commerciaux, la tendance est au développement du numérique et à sa convergence avec le réseau physique. Dorénavant, plus aucun opérateur digne de ce nom ne dissocie ses réseaux physique et numérique. De fait, cette évolution oblige à revisiter en permanence solutions et modes de distribution. À être en permanence attentif aux parcours physiques et virtuels des clients. La prise à bail de locaux par une enseigne ne peut plus s’effectuer sur d’uniques critères de couverture territoriale.
S’agissant des entrepôts et des locaux d’activités, la logique traditionnelle qui voulait que les bâtiments soient conçus pour correspondre à une activité donnée tend à être remplacée par une standardisation accrue, vecteur d’adaptation aux évolutions des marchés, des produits et des technologies.
Sur le plan économique, 2020 aura été une année singulière, complexe et génératrice de questions qui dépassent l’écume des fluctuations classiques des marchés. Les chefs d’entreprise, quel que soient leur secteur d’activité et la taille de leur société, sont confrontés aux événements avec la double exigence de l’adaptation conjoncturelle et de l’anticipation structurelle. Dans cet environnement, le rôle de l’immobilier est encore plus essentiel qu’à l’habitude. Travail, production, stockage, consommation, lieu de vie, il concentre à lui seul les réponses à quantité d’enjeux de société.
Rémi Cocuelle – Directeur RCG Bordeaux
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