La compréhension du Bail
Décrypter les différentes formes de baux
Le bail 3-6-9 : le modèle classique
Le bail 3-6-9 constitue la forme de bail la plus courante en France. Sa durée initiale est de 9 ans, tacitement reconductible pour des périodes successives de 6 mois*. Ce type de bail offre une certaine stabilité aux locataires, tout en permettant aux bailleurs de récupérer leur bien à terme.
*Qu’est-ce que la tacite prolongation ?
Lorsqu’aucune des parties (c’est à dire ni le propriétaire ni le locataire) ne se manifeste, le bail commercial se prolonge tacitement pour une durée indéterminée. Il n’y a pas de formation de nouveau contrat de bail commercial. Par conséquent, les parties continuent d’appliquer les dispositions prévues dans le contrat de bail. Par exemple : le locataire doit continuer de payer le loyer et les charges. Le bailleur doit aussi respecter toutes les obligations contenues dans le bail. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite reconduction. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.
Pour mettre fin à la tacite prolongation, il faut qu’un congé soit envoyé (par le propriétaire ou le locataire) par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) à tout moment mais au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Par exemple, si le propriétaire envoie un congé le 4 avril 2021, l’effet de ce congé est reporté au 31 décembre suivant : délai de 6 mois du 4 avril au 4 octobre augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil.
Dans le cas d’une prolongation tacite du bail, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l’acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail.
Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer (c’est-à-dire que le loyer sera fixé à la valeur locativeLa valeur locative est déterminée en fonction de 5 éléments. Il s’agit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives du bailleur et du preneur, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.)
Les variantes du bail 3-6-9
Le bail 3-6-9 peut être assorti de clauses spécifiques qui modifient sa durée ou ses conditions de renouvellement. Parmi les variantes les plus fréquentes, on retrouve :
- Le bail 6-9-12 : Une durée initiale de 12 ans, renouvelable par périodes de 9 ans avec possibilité de se désengager triennalement.
- Le bail dérogatoire : Un bail de courte durée utilisé pour des occupations temporaires et qui ne pourra excéder 36 mois.
- Le bail civil : Ne relève pas du statut des baux commerciaux et est généralement utilisé pour des locaux d’habitation ou des activités professionnelles libérales
Les autres types de bail / contrat :
- Le bail professionnel : Une durée minimum de 6 ans reconductible par période de 6 ans, dénonciable à tout moment pour le preneur avec un préavis de 6 mois. Ce bail est destiné aux professions libérales règlementées ou non règlementées et ne donne pas accès à la propriété commerciale.
- Le bail civil (ou bail de droit commun) : Ne relève pas du statut des baux commerciaux et est généralement utilisé pour des locaux d’habitation ou des activités professionnelles libérales ou associations.
- La convention d’occupation précaire : Utilisée lors d’une situation spécifique précaire liée à l’immeuble (futur projet d’urbanisme / promotion, pas de propriété des sols, vente du bien en parallèle,…) – Elle peut être déterminée ou indéterminée et être dénoncée avec ou sans préavis défini.
- Le bail de sous-location : Possible avec autorisation du propriétaire, il est calqué sur les conditions du bail principal. Sa durée peut être déterminée ou indéterminée mais en tout état de cause sera limitée à celle restante de la location principale, puisque le locataire principal ne peut accorder plus de droit au sous-locataire, qu’il n’en tient de son bailleur.
- Le contrat de prestation de service : principalement retrouvé en coworking ou centre d’affaires, il s’agit d’un contrat flexible ayant une durée et un mode de préavis fixés librement.
Apprivoisement des clauses spécifiques
Au-delà du déchiffrage général, la maîtrise des clauses spécifiques représente une phase fondamentale dans la négociation d’un bail commercial. Certaines stipulations peuvent varier grandement selon le type d’activité menée, ou encore en fonction du niveau de responsabilité que souhaite endosser le locataire concernant le bien loué (entretien, réparations…). Il est primordial pour un spécialiste immobilier de se familiariser avec ces diverses dispositions afin qu’il puisse conseiller efficacement lorsqu’une renégociation survient ou lorsqu’apparaissent des conflits liés au contrat.
Adapter la durée du bail aux besoins de l’entreprise
La durée du bail est un élément crucial à négocier lors de la location d’un local commercial à Bordeaux. Il est important de choisir une durée de bail en fonction des perspectives de développement de l’entreprise :
- Si l’entreprise prévoit de se développer rapidement, il peut être intéressant de choisir un bail court avec une option de renouvellement. Cela permettra à l’entreprise de changer de locaux si nécessaire, sans pénalité.
- Si l’entreprise recherche une certaine stabilité, il peut être préférable de choisir un bail long. Cela permettra à l’entreprise de bénéficier d’un loyer fixe pendant une longue période et d’éviter les frais de déménagement.
L’Étude du Marché : s’informer pour mieux négocier
Une fois la compréhension du bail commercial bien établie, passons à l’étape suivante : examiner minutieusement le marché immobilier d’entreprise. Une connaissance précise de ce dernier est cruciale pour négocier efficacement un contrat de location. L’examen du marché donne une idée des tarifs dans le secteur d’activité et la région concernée. Cette démarche nécessite une analyse détaillée des offres disponibles sur le marché, en termes de surfaces, emplacements et équipements proposés.
Il faut également évaluer les perspectives économiques du secteur d’implantation envisagé : croissance prévue, dynamisme commercial local ou attractivité touristique par exemple sont autant d’éléments qui influenceront directement la valeur locative du bien.
Analyse de l’offre et de la demande sur le marché local à Bordeaux
Le marché immobilier d’entreprise à Bordeaux se caractérise par son dynamisme et sa diversité. La métropole attire de nombreuses entreprises, notamment dans les secteurs tertiaires tels que le commerce, le tourisme, les services aux entreprises et les nouvelles technologies.
L’offre de locaux commerciaux à Bordeaux est large et variée, avec des surfaces allant de quelques mètres carrés à plusieurs milliers de mètres carrés. On trouve des locaux neufs, anciens, rénovés, en centre-ville, en zones d’activité ou en périphérie. Cette diversité permet de répondre aux besoins spécifiques de chaque entreprise, en termes de localisation, de surface, d’aménagement et de budget.
Les prix des locaux commerciaux à Bordeaux sont généralement soutenus, notamment en centre-ville. Cependant, il est possible de trouver des opportunités intéressantes en s’éloignant du centre ou en optant pour des locaux anciens ou nécessitant des travaux.Pour réussir sa négociation de bail commercial à Bordeaux, il est essentiel de réaliser une étude de marché approfondie. Cette étude doit permettre d’identifier les besoins de l’entreprise en termes de locaux, de comprendre les tendances du marché local et de comparer les différentes offres disponibles.
Voici quelques conseils pour analyser le marché local à Bordeaux :
- Consulter les études et les statistiques publiées par les chambres de commerce et d’industrie.
- Se renseigner auprès des agents immobiliers spécialisés dans l’immobilier d’entreprise.
- Rencontrer d’autres chefs d’entreprise implantés à Bordeaux.
- Visiter des salons professionnels et des événements immobiliers.
Anticiper le renouvellement du bail pour une continuité optimale
Cependant, lors des discussions initiales, il est important de considérer les modalités de renouvellement du contrat. Une gestion efficace requiert que ces termes soient définis dès le début afin d’éviter des complications ultérieures.
En principe, le locataire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement après trois ans d’occupation continue. Ce droit lui permet de prolonger son bail pour une nouvelle période, généralement de trois ans. Cette disposition offre une stabilité précieuse aux entreprises en leur permettant de maintenir leur activité dans des locaux familiers et adaptés à leurs besoins.
Il est crucial d’aborder les modalités de renouvellement dès les discussions initiales du bail. En effet, ces conditions ne sont pas figées et peuvent être négociées entre les parties. Anticiper permet de définir clairement les termes de la reconduction, tels que la révision du loyer, les travaux éventuels à effectuer ou la durée de la nouvelle période.
En anticipant le renouvellement du bail, les entreprises évitent les perturbations liées à une recherche de nouveaux locaux à la fin de la période initiale. Cette démarche proactive permet de garantir la continuité de l’activité commerciale, de préserver la relation avec le bailleur et de se concentrer sur le développement de l’entreprise.
La Sollicitation d’un Expert
La sollicitation d’un expert en immobilier d’entreprise est une étape cruciale dans la négociation réussie d’un bail commercial. L’intervention de ce professionnel procure une compréhension approfondie des tendances du marché, des valeurs locatives et des aspects juridiques liés à ce type de contrat.
Un spécialiste a également la capacité d’aider à élaborer une stratégie de négociation adaptée aux exigences spécifiques de l’entreprise et au contexte économique présent. Par exemple, il pourrait recommander un loyer progressif pour atténuer l’impact financier initial ou suggérer des clauses contractuelles favorables comme une période exemptée de paiement ou encore l’option de sous-location.
Faire appel à un expert permet par ailleurs d’éviter certaines erreurs onéreuses. Une évaluation incorrecte du bien loué pourrait entraîner un surcoût tandis qu’une méconnaissance des obligations légales risque d’exposer l’entreprise à des sanctions financières voire judiciaires. Il est important aussi de noter le gain significatif en temps et en ressources humaines rendu possible par cette démarche. Le spécialiste se charge du processus complexe que représente la négociation tout en veillant à sa conformité avec les règles immobilières.
Avoir recours aux services d’un spécialiste offre indubitablement un avantage considérable lorsqu’il s’agit de conclure un bail commercial bénéfique pour son entreprise.
